一文读懂融资租赁交易中的构筑物

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构筑物能否作为租赁物？地下管网是否属于构筑物？金融租赁公司开展构筑物融资租赁交易为何受限？

由于构筑物单体价值高、原始享有构筑物所有权的承租人信用资质优于中小民营企业等原因，以构筑物作为租赁物的融资租赁交易长期被大量融资租赁公司青睐。但是近年来，部分金融租赁公司已基于监管要求，停止或压缩了该类融资租赁的交易规模。本文将尝试探讨实务中出租人咨询较多的构筑物相关法律问题，涉及的主要问题包括：

法律层面的构筑物如何定义？

融资租赁交易中的构筑物有哪些？

为何部分金融租赁公司开展以构筑物作为租赁物的交易，受到了监管限制？

构筑物能否与土地使用权进行区分，并由出租人单独取得构筑物的所有权？

构筑物作为租赁物时，是否需要办理类似于房屋的不动产登记？

构筑物如何办理类似于房屋的不动产登记？如不办理不动产登记，出租人将面临何等风险？

构筑物作为租赁物，存在哪些诉讼风险？

一、构筑物与融资租赁交易

（一）构筑物的概念

从法律角度而言，《民法典》第344条、第352条、第356条、第357条等条款均涉及“构筑物”，但并未对“构筑物”的具体定义作出明确。《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》（最高人民法院民法典贯彻实施领导小组主编，2020年7月出版，以下简称《民法典物权编理解与适用》）一书中，对构筑物作出了明确的界定：

“构筑物，是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等。”

此外，《民用建筑设计术语标准》（GB/T 50504—2009）第2.1.5条也对构筑物作出了界定：

“构筑物是指为某种使用目的而建造的、人们一般不直接在其内部进行生产和生活活动的工程实体或附属建筑设施。”

需要注意的是，构筑物与建筑物在法律层面并不相同。《民法典物权编理解与适用》一书中，将住宅、写字楼、厂房界定为建筑物。据此，法律上的建筑物一般属于可以办理过户及抵押登记的不动产，而法律上的构筑物通常被认为属于地上附着物。

（二）融资租赁交易中的构筑物

与机器设备等动产相比，构筑物的单体价值往往较高。与中小型民营企业相比，原始享有构筑物所有权的主体资质往往更为优质。因此，长期起来，以构筑物作为租赁物开展融资租赁交易的业务模式，被大量融资租赁公司青睐。结合上述关于构筑物的定义，以及融资租赁交易中常见的租赁物，笔者简单列举与构筑物相关的租赁物如下：

1.属于构筑物的常见租赁物：高速公路、道路、飞机跑道、桥梁、隧道、地铁（不含闸机等动产）、铁路站台、码头、大坝、涵洞、水塔、水池、水利管道、排水管道、引水管道、市政管道等。

2.属于建筑物、不属于构筑物的常见租赁物：住宅、写字楼、商铺、厂房等。

需要进一步说明的是，实务中，关于管网的物权属性问题，存在一定的争议。部分出租人认为，管网可以单独拆卸、独立存在，应当属于动产范围。而部分出租人则认为，大部分管网埋在地下，与土地分离后，管网无法单独使用、收益，应当界定为不动产为妥。笔者倾向于认为，融资租赁交易中的管网种类较多，可能属于构筑物的有排水管道、市政管道等，可能属于动产、可以与土地分离的有输热管道、输气管道等。

（三）部分金融租赁公司开展以构筑物作为租赁物的融资租赁交易受限的原因分析

近年来，部分地方监管部门不鼓励辖区内的金融租赁公司开展以构筑物作为租赁物的融资租赁交易，笔者认为可能存在的原因包括：

1.与出租人开展以构筑物作为租赁物的承租人，可能属于地方政府融资平台类企业。在网传版《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》（银保监发〔2021〕15号）进一步明确银行保险机构应严格执行地方政府融资相关政策要求的背景下，金融租赁公司与地方政府融资平台类企业开展融资租赁交易本身受到限制。

2.《关于进一步促进中央企业所属融资租赁公司健康发展和加强风险防范的通知》（国资发资本规〔2021〕42号）之“严格规范融资租赁公司业务开展”部分明确：

“规范租赁物管理，租赁物应当依法合规、真实存在，不得虚构，不得接受已设置抵押、权属存在争议、已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物，严格限制以不能变现的财产作为租赁物，不得对租赁物低值高买，融资租赁公司应当重视租赁物的风险缓释作用。”

鉴于部分金融租赁公司属于上述通知中所界定的“中央企业所属融资租赁公司”，而构筑物单独进行变现的经济价值可能较低，以构筑物作为租赁物开展的融资租赁交易，可能因无法满足“单独变现要求”，导致央企类金融租赁公司以该等租赁物开展融资租赁交易可能面临一定的合规性风险。

3.从政策导向而言，《中国银监会关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》（银监发〔2017〕4号）、《融资租赁公司监督管理暂行办法》（银保监发〔2020〕22号）第4条、《最高人民法院关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》（法发〔2022〕2号）都涉及鼓励融资租赁公司服务实体企业的内容。以构筑物作为租赁物开展的融资租赁交易，似乎与服务实体经济发展并无关系，不属于政策鼓励的业务领域。

《中国银监会关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》

（八）积极推动产业转型升级和支持振兴实体经济。银行业金融机构应围绕《中国制造2025》重点任务提高金融服务水平，支持关键共性技术研发和科技成果转化应用，切实加强对企业技术改造中长期贷款支持，积极运用信贷、租赁等多种手段，支持高端装备领域突破发展和扩大应用。

《融资租赁公司监督管理暂行办法》

第四条  鼓励各地加大政策扶持力度，引导融资租赁公司在推动装备制造业发展、企业技术升级改造、设备进出口等方面发挥重要作用，更好地服务实体经济，实现行业高质量发展。

4.在司法实践领域，部分人民法院认为出租人、承租人以构筑物作为租赁物开展的融资租赁交易不能构成融资租赁法律关系，即出租人可能面临一定的诉讼风险。

二、构筑物作为租赁物的合法合规性分析

（一）构筑物能否与土地使用权进行区分，并由出租人单独取得构筑物的所有权？

《民法典》第356条、第357条确立了构筑物与建设用地使用权应一并处分的基本原则。

《民法典》

第三百五十六条  建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第三百五十七条  建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

《民法典物权编理解与适用》则进一步明确：

“建设用地使用权转让时，转让人愿意拆除地上建筑物后转让的，系自愿行为，不应干涉。如果当事人在建设用地使用权转让等处分时，无法就地上房屋等一并处分达成一致，或者双方在合同中没有就地上房屋等不动产的处分作出约定的，一方请求地上房屋等不动产一并处分的，应予支持。反之亦然。审判实践中应防止出现判决确认建设用地使用权人享有建设用地使用权，但同时构筑物及其附属物的所有权由他人享有，并因此发生建设用地使用权人和地上建筑物、构筑物及附属设施所有权人权利主体不一致的情形。”

据此，笔者倾向于认为，构筑物可以区分于土地使用权，并可单独设立物权。但若承租人在融资租赁交易中，将构筑物的所有权单独转让予出租人，又将构筑物对应的土地使用权抵押予第三人的，则基于土地使用权与构筑物应实行归属一体和一并处分的规则，不排除人民法院在审理纠纷时，作出不予确认出租人对租赁物享有所有权的判决。当然，基于出租人选择构筑物作为租赁物时，往往侧重于考虑承租人及担保人的债务履行能力，较少以构筑物的变现价值作为租金债权能否回收的主要考虑因素，建议出租人在相应的诉讼阶段，以提出租金加速到期的诉讼请求为主，避免对构筑物提出物权请求。

（二）构筑物作为租赁物时，是否需要办理类似于房屋的不动产登记？如何办理不动产登记？如不办理登记，出租人将面临何等风险？

《民法典》第209条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”之规定确立了不动产物权的设立、变动应当进行过户登记的基本原则。

《不动产登记暂行条例》（2019修正）第5条将构筑物所有权纳入不动产权利登记的范围，《不动产登记暂行条例实施细则》（2019修正）第2条则明确规定构筑物登记的权利主体应与土地使用权人保持一致。

《不动产登记暂行条例》

第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

《不动产登记暂行条例实施细则》

第二条 不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

在融资租赁实务中，上述规定将对出租人开展以构筑物作为租赁物的融资租赁交易产生困扰。

具体而言，由于前文提及的高速公路、道路、飞机跑道、桥梁、隧道、地铁（不含闸机等动产）、铁路站台、码头、大坝、涵洞、水塔、水池、水利管道、排水管道、引水管道、市政管道等构筑物未在《不动产登记暂行条例》或其他全国层面适用的不动产登记相关文件中出现，导致出租人参与此类构筑物作为租赁物的融资租赁交易时，面临无法参照房屋办理过户登记问题。而在部分融资租赁合同纠纷中，人民法院可能认定构筑物属于不动产，如未办理过户登记的，出租人不取得租赁物的所有权，融资租赁法律关系不成立。据此，出租人一方面可能面临构筑物无法参照房屋办理不动产登记的实际操作困难，另一方面又可能面临因构筑物未办理不动产登记，人民法院不认可融资租赁法律关系的诉讼风险。

实务中，为解决上述问题，部分出租人参考诸如《水库大坝注册登记办法》（水管〔1995〕290号）等行业主管部门发布的特定构筑物的登记文件，或诸如《深圳市海上构筑物登记暂行办法》（深圳市人民政府令〔第213号〕）、《辽宁省高速公路土地登记发证实施方案》（辽政办发〔2016〕55号）、《上海市停车场（库）管理办法》（2021修正）等地方政府或相关部门发布的关于特定构筑物登记的文件，落实了构筑物的过户登记问题。也有部分出租人就构筑物的过户登记相关事宜，向公证处申请办理相关公证，以完善构筑物的过户登记问题。

三、构筑物作为租赁的诉讼风险分析

笔者以“高速公路”“道路”“跑道”“桥梁”等构筑物作为关键字，就相关融资租赁合同纠纷进行案例检索。截至目前，笔者合计检索获得26篇民事判决书涉及的融资租赁合同纠纷中的租赁物包括构筑物。其中，共计7件案件人民法院认定以构筑物作为租赁物的，融资租赁法律关系不能成立，共计19件案件人民法院并未基于全部或部分租赁物属于构筑物，否定融资租赁法律关系。笔者梳理部分典型案例中的法院观点，供读者参考。

（一）承租人不对构筑物等租赁物享有所有权，融资租赁法律关系不成立

案例索引：陕西省西安市中级人民法院（2020）陕01民终11161号陕西中实基础设施投资有限公司、刘峰等与陕西DT丝路国际融资租赁有限公司民间借贷纠纷二审民事判决书

租赁物：构筑物及其他辅助设施

法院观点：DT融资租赁公司与中实基础公司签订《融资租赁合同（回租）》，但中实基础公司在签订该合同时并不拥有该合同中所约定的租赁物，DT融资租赁公司亦未举证证明租赁物的实际情况，一审法院认定DT融资租赁公司与中实基础公司签订的《融资租赁合同（回租）》不具备融资租赁合同的法律特征，名为融资租赁合同实为企业间的借贷合同，符合当事人本意与客观事实，并无不当。

（二）构筑物未过户登记至出租人名下，融资租赁法律关系不成立

案例索引：北京市高级人民法院（2019）京民终170号CC金融租赁有限公司诉贵州鑫悦煤炭有限公司等企业借贷合同纠纷案

租赁物：6家煤矿的固定资产、地上构筑物、租赁物所附属的农村集体土地

法院观点：虽然在租赁物中部分固定资产及地上构筑物可以作为融资租赁的租赁物，但CC公司对此并未进行单独的登记变更，故CC公司对于租赁物完全不能实现物权担保功能，不具有融物的属性。《回租租赁合同》仅具有提供形式上的租赁物，进行融资的属性，故该合同并不是融资租赁合同性质，应认定为企业借贷合同性质。

（三）租赁标的物性质不影响融资租赁合同的性质及效力

案例索引：江苏省高级人民法院（2019）苏民终783号国丰新能源江苏有限公司、飞马投资控股有限公司（原深圳市飞马投资有限公司）等与SZ金融租赁股份有限公司、国丰新能源有限公司等融资租赁合同纠纷二审民事判决书

租赁物：烟囱、输料廓、引桥及空压机房、循环水泵房及戏水池、渣库、厂区围墙、厂区道路

法院观点：案涉租赁标的物性质并不影响融资租赁合同的性质及效力。首先，本案融资租赁合同清单中“烟囱、输料廓、引桥及空压机房、循环水泵房及戏水池、渣库、厂区围墙、厂区道路”等固定资产，均未登记在土地使用权和房屋所有权证中。而用于抵押担保的土地使用权和房屋，与用于融资租赁的标的物无论其资产范围还是名称均不相同，且用于融资租赁交易的固定资产并没有登记于已办理抵押登记的不动产资产范围内，故不存在用于融资租赁的标的物与用于抵押的标的物系同一物的情形。其次，上述租赁标的物具有相应的金钱价值和约定的使用价值，可以作为融资租赁合同标的物。清单中“烟囱、输料廓、引桥及空压机房、循环水泵房及戏水池、渣库、厂区围墙、厂区道路”等固定资产是所有人投资兴建及购买，评估报告已证实其资产价格，故具有相应的金钱价值。同时其处于承租人不动产范围内，亦为承租人的生产经营活动所具体使用，具有相应的使用价值。在法律及司法解释未对融资租赁合同的租赁标的物作出明确具体禁止性规定的情况下，各方当事人自愿将具有使用价值和金钱价值的固定资产作为租赁物进行融资租赁交易，并未违反法律禁止性规定，因此案涉租赁标的物可以成为融资租赁合同的标的物，其对合同性质和效力不产生否定性影响。

本文作者为申骏律师事务所袁雯卿、许建添。

许建添

高级合伙人

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许律师专注于金融争议解决，在疑难复杂金融纠纷案件领域具有丰富的成功代理经验。同时，许律师专注于法律实务研究，近几年公开发表关于金融争议解决类实务文章200多篇，带领团队发布金融争议类裁判文书大数据报告近10篇。

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袁雯卿

高级合伙人

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袁雯卿律师拥有超过10年金融领域法律合规、风险管理从业经验，目前专注于融资租赁、保理、期货、证券等领域的诉讼与非诉讼法律服务，曾经服务的融资租赁、保理、期货、证券等公司或企业超过30家，曾经出具的法律意见书超过200份。

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编辑/策划| 法步

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